お客様から家や土地を購入するときにその名義についてのご相談を受けることがあります。

名義というのは家や土地等の所有権のことです。

土地のようにずーっとあるものは所有権が誰かから誰かに移るので所有権の移転登記といものをします。

 

建物は新築の場合もありますので、移転登記とは限りません。

新築したときは所有権の保存登記になります。

 

まぁどちらにしても誰のもの(所有権)かを明らかにしなきゃならないからです。

 

では、家を買うとき、その土地や建物の名義はどするのがいいのでしょうか？

 

ここで大事なのは、所有権に見合うお金を出したかどうかです。

 

あるご夫婦が3千万円で土地を購入するとします。

名義は1/2ずつにしたいとのことです。

ご主人が頭金500万円出して、残り2,500万円はご主人がローンを組みました。

頭金とローンを返済する原資はすべてご主人です。

このままで1/2ずつの共有持分で登記をすると、奥様はご主人から1/2の所有権を贈与してもらったことになります。

つまり1,500万円分の贈与ということになるので贈与税が！！

 

仮に頭金は奥様がご自身の預金から1,000万円、残りをご主人が銀行からの借入れで2,000万円の場合なら、奥様が1/3,ご主人が2/3という登記をすることになります。

 

それぞれが資金を出した金額の割合で名義を分けなければなりません。

 

では、共有名義にするメリットは？

一つには財産を所有しているという安心感のようなものもあるかもしれませんね。

 

他には、ご夫婦が共働き等でそれぞれが住宅ローンを組む場合は、ご夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。

 

また、居住用の住宅を売却して利益が出た場合には、一定の要件を満たせば売却益の3,000万円までの部分は特別控除を適用できるので税金がかかりません。

これは一人につき3,000万円なので、同一の物件でご夫婦の共有たったのなら6,000万円までの売却益なら税金がかからないことになります。

 

共有持分のデメリットもあります。

売却したくなっても共有者が賛成しないと売ることができません。

お子さんのいないご夫婦の場合、どちらかが亡くなればその不動産の相続権は亡くなられた方の配偶者と、亡くなられた方のご両親(ご両親が先に亡くなっている場合は兄弟姉妹)になります。

共有者との関係が複雑になると維持管理自体も難しくなってしまいます。

 

相続で財産を取得する場合でもそうです。

以前勤めていた事務所で昔あったのですが、亡くなられた方にはお子さんが3人おられました。

3人のお子さんが住んでいる家の敷地(土地)は亡くなられた方の名義でした。

この亡くなられた方は遺言書にどの不動産も1/3ずつ相続させるように書いておられたんです。

仲良く等分に分けてあげたいと思われたんでしょうね。

 

でも3人とも結婚もされてましたし、配偶者もいらっしゃいます。お子さんのいない方もありました。

このまま次の相続が発生したら？

または、誰かが理由があって、自分の持分を売りたくなったときは？

 

とても複雑なことになってしまいますよね。

 

名義はよく考えて決めないといけませんね。

 

税理士 松井千春

2017,2,5